“小区交房十几年，电梯广告更换频繁，公共收益却是一笔糊涂账。”2025年10月，郑州国瑞城小区业主面对媒体发出了这样的质疑。而物业方的回应令人愕然：电梯广告已到期，收益为零。
这种物业与业主之间的对话，在郑州多个小区重复上演。公共收益不透明、服务标准不达标等问题，直接侵害业主切身利益，拉低全市物业行业的整体公信力。
01 物业乱象丛生，公共收益沦为“糊涂账”公共收益本该归属业主共有。根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
这些收益包括地上停车位、场地出租、广告位出租，以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用。这笔费用，少则几千多则数十万，在扣除合理成本后应归业主所有。
然而在现实中，这本该明了的账目却变得模糊不清。2025年4月，郑州市住房保障局公开曝光了首批16个存在问题较多的物业服务小区及企业，问题主要集中在公共收益收支不清楚、公示不到位，未建立专用账户等方面。
展开剩余79%大学铭庭小区业主反映，该小区物业从不公开收支明细、交物业费不开发票、物业公司没有相关资质且私自占用小区负一楼公共区域。更令人惊讶的是，该小区原物业公司已退出，但物业费仍由一些自称“物业”的管理人员收取，这些人员并不具备物业服务资质。
02 政府重拳出击，21家物业企业被集中约谈面对日益突出的物业矛盾，郑州市政府部门采取了行动。2025年10月16日，郑州市住房保障和房地产管理局召开“媒体曝光物业服务企业约谈会”，集中约谈21家物业企业，要求严格落实新出台的《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。
此次约谈会规模空前，郑州16个区县（市）物业管理部门负责人及21家物业企业参会。被公开曝光的郑东新区海马公园、高新区万华城珑府、经开区万锦嘉园、中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑、二七区海豫花园、金水区正弘蓝堡湾、管城区鸿福苑、新郑市龙湖海德PARK小区等8家住宅小区物业服务企业代表就整改情况作表态发言。
郑州市物业管理事务中心相关负责人对《办法》进行详细解读，明确公共收益管理责任、收益范围及公示要求。会议强调，媒体曝光主要集中在公共收益不透明、服务标准不达标等方面，这些问题直接侵害业主切身利益，必须警醒、必须整改。
03 新规出台细化规则，科技赋能监管升级值得注意的是，郑州市于2025年9月正式出台了《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》，让公共收益管理有章可循、有规可依。《办法》指出，公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
《办法》明确，业主大会成立前，物业服务人员可根据前期物业服务合同约定，代为管理公共收益。业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。
更为重要的是，郑州通过科技赋能，推动监管从“人工查”向“线上管”升级。目前，“郑州市智慧物业管理平台”已覆盖3400余个小区，累计公示公共收益金额达7400余万元。这种线上监管模式，极大提升了公共收益的透明度。
04 物业回应整改，多种措施探索透明化管理面对政府约谈和公众质疑，多家物业企业现场公布了整改方案。郑东新区海马公园成立专项小组重新学习《办法》，设计可视化公示模板，将原7天公示期调整为“常态化公示”。
中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑将公示频率从“每半年一次”升级为“每季度25日前公示”，公示区不低于15天，并拓宽公示渠道。二七区海豫花园也将公示频率由“年度”调整为“季度”，在饮水机上，通过免收场地租金的方式，直接为住户换取了更低的水价。
金水区正弘蓝堡湾打破“公示7天即撤”模式，新增“长期公示栏”。新郑市海德PARK小区则开设公共收益专项账户，实行专款专用，并对相关明细予以公示。
同时，郑州市探索的“信托制”物业模式也取得成效。这种基于信托理念构建的“业主委托、物业服务企业受托、全体受益”的新型物业服务模式，通过技术支撑实现物业服务协议、服务标准、预算收支、账户流水“四个公开”。
05 问题症结与未来路径，从“信托”到“信任”的转变小区公共收益管理失范成为困扰居民的重点问题，其背后存在多种原因。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师分析，一是公共收益的收支透明度不足；二是账目管理不规范；三是业主参与度低；四是一些业委会履职不到位。
中指研究院指出，物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一。部分物业项目“建管不分”的遗留问题突出，行业市场透明度较低，物业公司与业主的信息不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细。
面对这些问题，郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处处长刘雪峰表示，《办法》的出台主要聚焦解决公共收益公示差、管理乱、维权难的问题。下一步，郑州市住房保障局将加大最新政策的宣传培训，督导物业服务企业落实《办法》新规，真正让公共收益在阳光下运行。
王玉臣认为，后续各地在公共收益问题上，可完善账户管理，避免挪用；强化公示制度，保障知情权；加强审计监督，确保账目真实；严格责任追究，震慑违法行为；引导合理用途，平衡当前与长远利益。
郑州航空港区建设局已于2025年8月约谈了区内8家存在物业管理突出问题的物业服务企业，并计划联合相关部门开展“回头看”，对整改不力、问题反复的企业依法从严处理。
同时，保持高压监管态势，执行常态化约谈机制，督促物业企业自查自纠，提升服务质量。
从“信托”到“信任”的转变，不仅破解了物业领域的沉疴顽疾，还重建了社区居民之间的情感联结。以党建为引领、以民主为基础、以科技为支撑、以共治为中心的物业服务新模式，正成为郑州践行“人民城市”理念、推进高效能治理的生动实践。
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